כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה


נושא הכנס: ניהול נדל"ן.
 
הכנס התקיים ב 22.11.16
 
תקציר כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה במכללה האקדמית גליל מערבי

תקציר כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה במכללה האקדמית גליל מערבי

לצפייה בתכנית הכנס ומידע על המרצים

 
"הממשלה מאמינה בפתרונות קסם, 'מדיניות הארי פוטר'. זוגות צעירים לא יכולים לחלום על דירה מרוב היטלים בזמן שמי שגר במגדלי אקירוב או בכפר שמריהו לא משלם גרוש מעבר למיסוי המקובל. זה שר אוצר חברתי?!"
 
הח"כ פרופ' מנואל טרכטנברג (המחנה הציוני) תקף בחריפות את אוזלת היד הממשלתית בניהול משבר הנדל"ן, במהלך כנס הגליל הרביעי לניהול וכלכלה במכללה האקדמית גליל מערבי, שעסק בנושא והציע סדרת פתרונות משלו.
פרופ' טרכטנברג התרעם על הטיפול הלקוי במשבר ועל ה"גימיקים" (מע"מ אפס, דירה למשתכן, מיסוי דירה שלישית) המזלזלים בהם השתמשה ומשתמשת הממשלה בניסיון לפתור את הסוגיה בשנים האחרונות. "לא הפנימו את גודל המשבר. זהו המשבר החברתי הגדול ביותר אתו נאלצת המדינה להתמודד מאז ההיפר-אינפלציה בתחילת שנות ה-80." טרכנטברג המחיש את היקפו וגודלו של השבר בכך שציין כי נוגע לכלל הציבור, למעט המאיון העליון והוסיף ווידוי אישי: "יש לי שתי בנות נשואות וידנו אינה משגת לעזור להם ברכישת דירה. העשירונים האמצעים צריכים לגייס כל חודש יותר משליש מההכנסות שלהם. אם זה המצב מה יגידו החמישונים התחתונים? זה קוטע את האופק של דור שלם שרואה את חלום הדירה מתרחק ממנו."
פרופ' טרכטנברג המשיך בטון הביקורתי: "המשבר הזה הוא 'מייד אין יזרעאל' כמעט ללא גורמים חיצוניים. מיליון אנשים יצאו לרחובות וזעקו לפני חמש שנים. הכתובת הייתה על הקיר. אז ועכשיו הכתובת הזו היא הממשלה, שהאחריות לפתרון המשבר מונחת לפתחה".
כראיה תיאר פרופ' טרכטנברג את רצף העוולות, לטענתו, המשתקים את שוק הדיור: "במקום לפגוע בעצמאים ובפנסיונרים שחסכו שקל לשקל על גבי שנים והגיעו לדירה שלישית באופקים או בעכו עדיף למסות את בעלי "דירות הרפאים" ולהגדיל את מס הרכישה לכדי 15% כך ניתן יהיה להגביל באופן אפקטיבי כניסת משקיעים לשוק הנדל"ן."
לגבי הנתונים המצביעים על עלייה איטית  בהיצע הדירות, התריס פרופ' טרכטנברג כלפי הממשלה: "מתהדרים על כך שסוף סוף הגענו השנה ל-50,000 התחלות בניה חדשות. דרושות כ-60,000 דירות בשנה בכדי לעמוד בקצב הביקוש כתוצאה מהריבוי הטבעי, ומשפרי הדיור. ומה עם הגירעון של כ- 100,000 הדירות שנוצר ב-8 השנים האחרונות?! המספרים לא משקרים יש כרגע חוסר של יותר מ-100,000 דירות עבור משקי הבית בישראל".
 
"המדינה התמכרה לשרשרת המיסוי בנדל"ן"-
פרופ' טרכנטברג קבע כי הבעיה נעוצה במיסוי הגבוה:  כיום הכנסות המדינה מתחום הדיור בכל שרשרת המיסוי מגיעות ל-22- מיליארד שקל - 8% מהכנסות המדינה. אחוז זה הוכפל בפחות מעשור. הכנסות רשות מקרקעי ישראל ב-2015 היו יותר מ-9 מיליארד שקל, המיליארדים האלו נלקחים ישירות מהכיס של הזוגות הצעירים, והמדינה התמכרה למימון הזה".
כפתרון הציע פרופ' טרכטנברג כי תינקט מדיניות מפורשת של שחרור קרקעות בכדי לבנות 60,000 דירות כל שנה כאשר חלקם הגדול צריך להיות מיועד לדיור בר השגה אמיתי שזוגות יכולים לשכור דירה לאורך זמן ולא לפי מחיר השוק. "זה אפשרי וקורה בניו ג'רזי ובניו יורק ולא בצפון קוריאה. אנחנו לא יודעים לעשות את זה."
 
הצעת ייעול נוספת שהעלה הייתה בניה לגובה: "שאני מסתכל על קו הרקיע ברמת גן ותל אביב זה נראה כמו רומא בזמן אוגוסטוס. בתל אביב זה 4 קומות. בטח השטח שלנו זה כמו קנדה?" הוסיף בציניות. "האוכלוסייה גדלה בקצב של 2% לשנה כמו שאף מדינה מערבית לא גדלה. איפה נשכן אותם?
צריך להעביר חוק על כך שקו הרקיע בישראל לא יוכל לרדת מ 8 קומות אחרת כל מדינת ישראל יסתם ע"י אספלט ובטון", קבע.
 
פרופ' טרכטנברג לא התעלם מסוגיית תעדוף אזורי הבניה במרכז על חשבון הפריפריה והסביר כי יש להגביר את הביקוש בדיור בפריפריה בכך שיפתחו תעסוקה איכותית ותחבורה ציבורית ראויה. 
 
את דבריו סיים פרופ' טרכטנברג בנימה פסימית וחוסר אמון ביכולות ובאומץ של הממשלה להבין את גודל השעה, להתעשת ולבצע את הצעדים הנדרשים.
 
שיאנים במדד אפקטיבי למשכורות הנדרשות לרכישת דירה-
 
ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר נדלן אוניברסיטת ת"א, הגדיל וטען כי גם אם הרשות למקרקעי ישראל יפשירו מחר קרקעות לרכישה, יעברו כ-13 שנים עד שזה יגיע לציבור ויעבור את צוואר הבקבוק של הבירוקרטיה.
 
ד"ר בן שחר המשיך לצייר תמונה קודרת כאשר טען כי נהוג לציין כי המדד ליכולת רכישת דירה עומד על 146 משכורות ממוצעות עבור מחיר דירה ממוצע (כמיליון וחצי שקלים) אולם בפועל מדד זה לעיתים מוטעה ביסודו כיוון שאינו לוקח את הצרכים של אוכלוסייה הנמצאת במצוקת דיור. לדוגמא: המדד עבור משפחה באשדוד הוא 95 משכורות לזוג עבור דירה בת שלושה חדרים אולם עבור משפחה בת שבעה נפשות באשדוד המצריך דירה בת 5 חדרים, המדד עולה משמעותית. אם מחשבים את המדד הריאלי הכללי המתייחס לצורך של משפחות והוצאות הדיור נגיע לכמעט שיא עולמי של כ-170 משכורות.
 
נתון שובר שיאים נוסף מתייחס להון העצמי הנדרש בכדי לרכוש דירה כאשר יתר העלות ממומנת באמצעות משכנתא המהווה 30% מההכנסות השוטפות. משק בית ממוצע עם הכנסה נטו של כ-18,000 שקלים צריך להביא סכום של 762,775 שקלים. סכום זה זינק בכמעט 200% מאז שנת 2007.
 
הנתון המעודד היחיד בהקשר של יכולת רכישת דירה מתייחס למשתנה ההשכלה. ד"ר בן שחר הראה כיצד העלייה בהשכלה מקטינה בצורה משמעותית את היכולת לרכוש דירה ממוצעת.
 
בפאנל שניהל פרופ' דניאל צ'מנסקי ראש החוג לניהול וכלכלה במכללה האקדמית גליל מערבי, בנושא : "פתרונות אפשריים- קרקעות, מימון, האצת הבניה" השתתפו: עו"ד בנצי ליברמן- מנהל רשות מקרקעי ישראל לשעבר ועמית בכיר בפורום קהלת, מכון מחקר, פרופ' יוסף ג'אברין- המרכז לחקר עיר ואזור, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערם, טכניון, גב' אתי לנגרמן- שותפה ומייסדת מור-לנגרמן בנקאות להשקעות,לשעבר מנכלית בנק דיסקונט למשכנתאות.
 
עו"ד בנצי ליברמן, לשעבר ראש מנהל מקרקעי ישראל, התגונן מפני הטענה על השהיית הפשרת קרקעות. עו"ד ליברמן קבע כי "אין קרקעות ראויות לשיווק היום וכי הכשלים היו בשיווק הקרקעות". ליברמן הציע פתרון מערכתי לטווח ארוך. "הבעיה היא שהמדינה לא צפתה את גודל הביקוש". ליברמן טען כי המדינה לא נערכה בתכנון לבעיות ההיצע וכי היעדר מדיניות ברורה נמצא בעוכרי המשבר הנדל"ני.
 
הגב', אתי לנגרמן, לשעבר מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות סבורה כי קיימת תקשורת לקויה בין מוסדות השלטון המרכזי אשר אמורים לטפל במשבר ובין הרשויות המעורבות. אם זאת לנגרמן אינה פוטרת את הציבור מחלקו במשבר: ""אנשים קונים דירות מעבר ליכולת של המשק הפרטי שלהם, זה לא סביר ולא הגיוני ומאפיין אותנו לעומת מדינות אחרות". לטענת לנגרמן, משבר 2008 נבע בין השאר בגלל העומסים הגדולים של משכנתאות שיצרו בועת הנדל"ן, ולכן הפתרון של שינוי שיטת המשכנתאות למודל בטוח פחות, אינו פתרון נכון בעיניה.
 
מר עיבל גלעדי, יו"ר הועד המנהל של המכללה האקדמית גליל מערבי, סיכם את הכנס בקביעה: "אין בועת נדל"ן! אלו המחירים והם אינם צפויים לרדת משמעותית בטווח הקרוב". גלעדי הוסיף וציין כי "מי שרוצה לגור בתל אביב – יצטרך להתרגל לשלם. הממשלה צריכה לנצל את ההזדמנות ולהרחיב את היצע הקרקעות בנגב ובגליל כדי לעודד תנועה של אוכלוסייה לאזורים אלו. מהלך כזה מהווה הזדמנות אמיתית לפיתוח תשתיות, תחבורה, חינוך ותעסוקה."
הרצאתו של הח"כ פרופ' מנואל טרכטנברג